Was ist ein SCPI?

SCPI: Definition

Die Investoren übertragen die Immobilienverwaltung an die Verwaltungsgesellschaft des SCPIs. Diese kümmert sich um alles: von der Auswahl der Vermögenswerte (Gebäude) und der Mieter über die Instandhaltung des Immobilienbestands oder eventuelle Bauarbeiten bis hin zum Wiederverkauf. Diese Dienstleistung ist in den Verwaltungsgebühren enthalten. Als Gegenleistung für die investierte Summe erhalten die Investoren regelmäßig ein potenzielles Einkommen. Das potenzielle Einkommen entspricht der Dividende, d.h. die von den Mietern der Immobilien gezahlten Mieten. Die Immobilienfonds von CORUM Investments schütten diese potenziellen Dividenden monatlich aus. Neue Investoren erhalten ihre ersten Einkünfte erst nach einigen Monaten. Diese Frist, die zwischen 4 und 6 Monaten variiert, entspricht der Zeit, welche der SCPI benötigt, um die gesammelten Gelder zu investieren: Suche nach Immobilien, Prüfung der Unterlagen, Transaktion und Vermietung, wenn die Immobilie nicht bereits vermietet ist. Diese Frist beträgt 5 Monate für die Immobilienfonds von CORUM Investments. 

Der SCPI bildet somit ein Vermögen, das sowohl geografisch (Paris, Frankreich, Europa oder außerhalb der Eurozone) als auch hinsichtlich der Art der Vermögenswerte (Gebäude), der Mieter und der Branchen, in denen diese tätig sind (große Einzelhandelsunternehmen, Büros, Logistik, Hotels, Energie usw.), diversifiziert ist.

Eine Investition in SCPIs ist eine Lösung, die bereits ab einigen hundert Euro zugänglich ist und den Investoren somit die Möglichkeit bietet, ihre Investition zu diversifizieren und Zugang zum professionellen tertiären Immobilienmarkt zu erhalten.

Die Investition in Immobilien erfolgt mit dem Ziel des Vermögensaufbaus, der Generierung zusätzlicher Einkünfte oder der Finanzierung eines zukünftigen Investitionsprojekts. Im Hinblick darauf gibt es zwei Möglichkeiten: 

Die erste Variante ist der direkte Kauf einer Wohnung zur Vermietung. Dies erfordert ein Mindestbudget von mehreren zehntausend Euro, eine regelmäßige Mietverwaltung und verursacht Instandhaltungskosten.

Die zweite Option besteht darin, in einen SCPI (Société civile de placement immobilier), einen Immobilienfonds nach französischem Recht, zu investieren und somit in ein diversifiziertes Immobilienvermögen zu investieren, das unter anderem Büros, Geschäftslokale oder Hotels umfasst. Dies ist für Privatpersonen nur schwer über direkte Immobilieninvestitionen zugänglich.  

Es gibt verschiedene Arten von SCPIs, die unterschiedliche Ziele verfolgen (sofortige Rendite, Steuervorteile oder Wertsteigerung der Anteile).

Steuer-SCPIs

Ein sogenannter fiskalischer SCPI ist ein besonderes Finanzprodukt, das eine interessante Besteuerung ermöglicht. Diese Art der Immobilienanlage kann Investoren Steuervorteile eines bestimmten Gesetzes verschaffen. Das Hauptmerkmal dieser Art von SCPI ist die Tatsache, dass sie eine Steuersenkung in Abhängigkeit von der Höhe der getätigten Investition ermöglicht. Im Vergleich zu einem anderen Investitionsprodukt desselben Typs, das als Renditeprodukt bezeichnet wird, sind die erzielten Erträge in der Regel geringer. Außerdem können die Gelder länger gebunden sein, was den Wiederverkauf der Anteile erschweren kann.

In Frankreich gibt es verschiedene Arten von SCPIs zur Steuersenkung. Um Zugang zu ihnen zu erhalten, müssen Investoren ein bestimmtes Profil haben: eine hohe Steuerklasse, ein Kapital, das für Investitionen zur Verfügung steht, und die Steuerbefreiung als Hauptziel. 

Rendite-SCPIs 

Ein Rendite-SCPI ermöglicht es Investoren, Anteile an einem Immobilienvermögen zu erwerben. Die potenziellen Mieteinnahmen stammen aus den Mieteinnahmen, der von der Verwaltungsgesellschaft gehaltenen Immobilien.  

Die verschiedenen Arten von Immobilienanlagegesellschaften unterscheiden sich voneinander durch die Art ihres Vermögens. Ein Rendite-SCPI ist ein Finanzprodukt, das hauptsächlich aus Gewerbeimmobilien besteht. Dazu gehören insbesondere Büros, Lagerhallen mit dem Niedrigenergiehaus-Standard, die zunehmend nachgefragt werden, sowie Geschäfts- und Gewerbeimmobilien. Eine Besonderheit dieser Immobilien ist, dass gewerbliche Mietverträge länger sein können als Mietverträge für Wohnimmobilien.

Die Immobilienfonds von CORUM Investments gehören zu dieser Kategorie von SCPIs. 

Wertsteigerungs-SCPIs 

Ein Wertsteigerungs-SCPI, auch Valorisierungs- oder Kapitalisierungs-SCPI genannt, investiert in Immobilien, die ein hohes Aufwertungspotenzial bieten. Im Gegensatz zu Steuer- oder Renditen-SCPIs werden bei Wertsteigerungs-SCPIs die Mieteinnahmen nicht weitergegeben. Investoren erhalten also keine Dividende und vermeiden somit die Besteuerung von Immobilieneinkünften, die sie bei einer Investition in einen Steuer- oder Rendite-SCPI potenziell erhalten hätten.

Die Performance von Wertsteigerungs-SCPIs steht in direktem Zusammenhang mit der Aufwertung des Preises ihrer Anteile. Sie versuchen nämlich, in Anteile an Immobilien zu investieren, die zu einem niedrigen Preis angeboten werden, und diese dann nach einigen Jahren wieder zu verkaufen, wobei sie beim Wiederverkauf von einer Wertsteigerung profitieren. 

SCPIs mit variablem Kapital 

Bei einem SCPI mit variablem Kapital können jederzeit Anteile gezeichnet werden. Die Anzahl der Anteile wird nicht von der Verwaltungsgesellschaft festgelegt. Neue Investoren investieren also im Laufe der Zeit, sodass Anteilseigner, die ihre Anteile wieder verkaufen möchten, den SCPI entsprechend dieser neu getätigten Zeichnungen verlassen können. Die Verwaltungsgesellschaft des SCPIs kauft mit den ihr anvertrauten Geldern laufend Immobilien und diversifiziert so nach und nach ihr Vermögen. Eine Beschreibung jeder Immobilie wird auf unserer Website veröffentlicht, sobald sie erworben wird. Der Zeichnungs- und Wiederverkaufspreis eines Anteils wird von der Verwaltungsgesellschaft festgelegt und darf nicht mehr als 10 % vom Wiederherstellungswert gemäß der AMF (Autorité des marchés financiers) abweichen. 

Die Immobilienfonds von CORUM Investments gehören zu dieser Kategorie.  

SCPIs mit festem Kapital 

Ein SCPI mit festem Kapital hat eine begrenzte Anzahl von Anteilen. Bei dieser Art von SCPI kann es nur dann zu einer Zeichnung kommen, wenn eine Privatperson ihre Anteile veräußert und diese von ihr zurückgekauft werden, oder wenn das Kapital des SCPIs erhöht wird.

Verwaltungsgesellschaft 

SCPIs können diversifiziert oder spezialisiert sein und werden von einer Verwaltungsgesellschaft verwaltet. Diese sucht die Immobilien für die SCPIs, erwirbt sie, führt Verhandlungen mit den Mietern, nimmt die Mieten ein und verkauft die Immobilien. Außerdem kümmert sie sich um die Kapitalbeschaffung bei den Investoren, die Beziehungen zu den Investoren, die Verwaltung, die Buchhaltung und die Rechtsangelegenheiten, darunter vor allem die Gewinnausschüttung. Zudem ist sie verpflichtet, regelmäßig Informationsmaterial zu verteilen (Jahresbericht, Statuten, Prospekt und Quartalsberichte). 

Statuten 

Die Statuten der SCPI werden dem Anleger vor dem Kauf von Anteilen ausgehändigt. Die Statuten sind eine zwischen den Gründern einer Gesellschaft unterzeichnete Urkunde, in der deren Merkmale (Name, Sitz, Kapital usw.) und Funktionsweise festgelegt sind.  

Verwaltungsstrategie 

Im Jahr 2020 erzielten Immobilieninvestmentgesellschaften für ihre Investoren eine durchschnittliche Rendite von 4,18 %.1 Um dieses Renditeniveau zu halten, müssen die Verwaltungsgesellschaften von SCPI flexibel sein und die Märkte vorausschauend einschätzen können. Auf welcher Grundlage basiert die Verwaltungsstrategie und mit welchen Hebeln wird sie gesteuert? Wie sieht die Verwaltungsstrategie von SCPI aus?  

¹ DVM 2020 Quelle: IEIF

Die AMF: die Aufsicht über die Verwaltungsgesellschaft 

Die Verwaltungsgesellschaft unterliegt der Aufsicht der französischen Finanzmarktaufsicht (Autorité des marchés financiers, kurz AMF), die ihr eine Zulassung erteilt und ihre Tätigkeiten langfristig überwacht. Darüber hinaus hat der Aufsichtsrat, das Vertretungsorgan der Gesellschafter der SCPI, der sich aus 7 bis 12 von der Hauptversammlung gewählten Mitgliedern zusammensetzt, die Aufgabe, die Geschäftsführung der Verwaltungsgesellschaft zu unterstützen und zu kontrollieren. 

Interner Zinsfuß (IZF) 

Der interne Zinsfuß (IZF) misst die Rentabilität eines Anteils, der über einen bestimmten Zeitraum gekauft wurde, unter Berücksichtigung der Entwicklung des Anteilspreises (Kaufpreis zu Beginn des Zeitraums und Rückgabepreis am Ende des Zeitraums) und aller erhaltenen Dividenden. Die Rücknahme des Anteils erfolgt auf der Grundlage des Anteilspreises am Ende des Zeitraums abzüglich der Zeichnungsgebühr (Rückgabepreis). 

Auslastungsquote

Die Vermietungsleistung eines SCPIs kann anhand von zwei Werten für die Auslastungsquote geschätzt werden: der physischen und der finanziellen Auslastung. Beide ermöglichen eine Einschätzung der Rentabilität eines Anlageprodukts und damit seiner Fähigkeit, Mieteinnahmen für die Verwaltungsgesellschaft zu generieren. Diese sind Indikatoren für die Qualität des Mietmanagements des SCPIs. 

Die physische Auslastungsquote berücksichtigt die belegte Fläche aller Immobilien, die zum Portfolio gehören. Die finanzielle Auslastungsquote hingegen ist das Verhältnis zwischen den tatsächlich in Rechnung gestellten Mieten und den Mieten, die eingenommen worden wären, wenn alle von dem SCPI gehaltenen Immobilien tatsächlich vermietet wären. 

Eine Beschreibung jeder Immobilie wird auf unserer Website veröffentlicht, sobald ein Immobilienfonds der CORUM-Gruppe sie erwirbt. Dort finden Sie mehrere wichtige Informationen: wichtige Informationen: den Standort, das Erwerbsdatum, den Kaufpreis, die Rendite zum Zeitpunkt des Erwerbs, das Baujahr, die Fläche, die Art der Nutzung (Büros, Geschäfte usw.), die verbleibende Laufzeit des Mietvertrags, eine Beschreibung der Immobilie und der Mieter. 

Dividende und Ausschüttungsquote  

Die Investoren erhalten regelmäßig ein potenzielles Einkommen in Form einer Dividende, die hauptsächlich aus den Mieteinnahmen der Immobilien stammt. Diese Dividende entspricht dem Teil der (nicht garantierten) Rendite, die die SCPI an die Sparer ausschüttet. Sie besteht überwiegend aus Immobilienerträgen (Mieten) und geringfügig aus Finanzerträgen (Liquide Mittel, Veräußerungsgewinne oder Gewinnvortrag).

Diese Rendite wird in der Regel in Form einer Ausschüttungsquote auf den Marktwert angegeben, die eine geglättete Performance der SCPI über das gesamte Jahr ergibt. Sie wird ermittelt, indem die im Laufe des Jahres gezahlte Dividende (Mieten und eventuelle Sonderausschüttungen aufgrund eines Wertzuwachses usw.) durch den durchschnittlichen Kaufpreis der Anteile desselben Jahres dividiert wird. 

Kapitalisierung  

Die Kapitalisierung eines SCPIs entspricht der Anzahl der ausgegebenen Anteile multipliziert mit dem Zeichnungspreis eines Anteils. Anhand der Kapitalisierung eines SCPIs lässt sich seine Größe bzw. sein Marktwert messen, um ihn mit anderen SCPIs der gleichen Kategorie zu vergleichen.

Je höher die Kapitalisierung eines SCPIs ist, desto geringer ist das Risiko für den Investor, dass das Vermögen an Wert verliert und die Räumlichkeiten leer stehen. Denn eines der ersten Merkmale von SCPIs im Vergleich zu direkt gehaltenen Immobilien ist, dass sie ihren Investoren aufgrund der Anzahl der Immobilien, aus denen sich ihr Vermögen zusammensetzt, sowie der Anzahl ihrer Mieter eine Aufteilung des Risikos bieten. 

Die Diversifizierung eines SCPIs ermöglicht es, das Risiko aufzuteilen in Bezug auf:

• Geografie: Durch die Streuung über mehrere geografischen Gebiete kann der SCPI von der Dynamik mehrerer Märkte mit unterschiedlichen Merkmalen (ihr Wirtschaftsgefüge, ihre Besteuerung usw.) profitieren. Einige SCPIs sind in Paris, Frankreich, Europa oder außerhalb der Eurozone angesiedelt. Andere entscheiden sich für eine maximale Diversifizierung.
• Art: Büros, Logistik, Gesundheit, Hotels usw. Die typologische Diversifizierung des Immobilienvermögens ermöglicht es einem SCPI, sich nicht dem Risiko eines bestimmten Wirtschaftssektors auszusetzen.
• die verschiedenen Mieter: Durch die Diversifizierung der Größe und Art der Unternehmen, an die sie ihre Gebäude (oder Immobilien) vermietet, verteilt der SCPI das potenzielle Risiko nicht gezahlter Mieten. 

Die Kosten von SCPIs

SCPIs können drei Arten von Gebühren erheben: Zeichnungsgebühr, Verwaltungsgebühr und Ausstiegsgebühr.

Beim Kauf von Anteilen an einem SCPI erhebt dieser in der Regel eine Zeichnungsgebühr, die zwischen 10 % und 12 % liegt. Diese Gebühr deckt die Kosten für die Mittelbeschaffung und die Immobiliensuche des SCPIs.

Die Verwaltungsgebühr des SCPIs ermöglicht die jährliche Verwaltung des Immobilienbestands und den täglichen Betrieb des SCPIs.

Schließlich kann die Verwaltungsgesellschaft bei einer direkten Abtretung oder Übertragung von SCPI-Anteilen eine Pauschalgebühr erheben, z. B. als Bearbeitungsgebühr, unabhängig von der Anzahl der übertragenen Anteile. Diese Gebühr wird gemeinhin als Ausstiegsgebühr bezeichnet. 

Direkt investieren 

Der direkte Erwerb einer Immobilie ist in der Regel mit einer Finanzierung über eine Bank verbunden. Meistens reichen die Mieteinnahmen nicht aus, um die monatlichen Kreditraten oder die mit dieser Art von Investition verbundenen Steuern zu decken. Es ist daher ratsam, Vorsorge zu treffen, um sich vor ursprünglich nicht vorgesehenen Ausgaben zu schützen. Dabei kann es sich beispielsweise um kurz- oder mittelfristig anfallende Arbeiten oder um Mietausfälle handeln. Auch wenn es Versicherungen gibt, die den Vermieter gegen diese Risiken absichern, ist es für Privatanleger nicht immer einfach, diese in Anspruch zu nehmen. Banken prüfen intensiv die Bonität des Kreditnehmers und verlangen oft mindestens 20 % Eigenkapital. Auch hohe Kreditraten können die Liquidität stark einschränken. Darüber hinaus setzt eine Direktinvestition voraus, dass Sie über ausreichende Ersparnisse verfügen, um sich gegen mögliche Mietrisiken abzusichern, die Verwaltungskosten zu tragen, wenn Sie Ihre Immobilie einem Immobilienmakler anvertrauen, und verschiedene Auflagen beim Wiederverkauf (notarielle, steuerliche usw.) zu erfüllen. 

Investieren in SCPI 

Vermietung durch Experten (gegen Verwaltungsgebühren)

Mit einer Investition in SCPI müssen Sie sich nicht um die Verwaltung einer direkt erworbenen Immobilie kümmern. Die gesamte Arbeit wird von der Verwaltungsgesellschaft gegen Verwaltungsgebühren übernommen. Diese ist insbesondere für den Kauf und Verkauf der Immobilien in ihrem Bestand, die Wertoptimierung, die Abwicklung eventueller Instandhaltungsarbeiten und die Einziehung der Mieten verantwortlich, die in Form von potenziellen Dividenden ausgeschüttet werden. 

Der Einstieg in SCPI 

Die direkte Investition in eine Mietimmobilie erfordert eine sehr hohe Anfangsinvestition. In Form von Anteilen an SCPI kann man hingegen bereits mit kleinen Beträgen investieren. Das Investment in SCPI ist eine Immobilienanlage, die von Experten verwaltet wird, die sich über die im Anteilspreis enthaltenen Zeichnungsgebühren (durchschnittlich 10 %¹) und die direkt von den Mieteinnahmen abgezogenen Verwaltungsgebühren (durchschnittlich 12 %) vergüten. 

Risikostreuung bei Mietobjekten dank Diversifizierung mit SCPI 

Die Diversifizierung ist eine wichtige Regel für Investoren, die in eine Kapitalanlage tätigen möchten.

Durch die Investition in Anteile an SCPI kann das Mietrisiko dank eines Immobilienbestands mit zahlreichen Gebäuden und ebenso vielen Mietern gestreut werden.

Mit anderen Worten: Das Risiko liegt nicht mehr nur bei einer einzigen Immobilie und einem einzigen Mieter. Während anfangs viele renditeorientierte SCPI in Gewerbeimmobilien investierten, verteilen die meisten Verwalter heutzutage (um das Risiko ihres Portfolios noch weiter zu reduzieren) ihre Akquisitionen nun auf verschiedene Arten von Immobilien. 

Sie investieren in verschiedene und sich ergänzende Immobilientypen (Büros, Geschäfte, Parkplätze, Lagerhallen, Gesundheitseinrichtungen usw.), die sich in großen geografischen Gebieten (Frankreich/Europa) befinden. Diese Diversifizierungsstrategie ermöglicht eine weitere Reduzierung des mit klassischen Direktinvestitionen in Immobilien verbundenen Risikos. 

Gut zu wissen :

Am Beispiel des Gewerbeimmobilienfonds CORUM Origin und unter Berücksichtigung der Zusammensetzung seines Vermögensbestands lässt sich feststellen, dass ein Anteilhaber sein Vermögen auf mehr als 162 Immobilien in 13 Ländern der Eurozone verteilt, die von mehr als 372 Mietern gemietet werden (Stand: 31.12.2024).

Marktrisiko 

Immobilien sind wie jede Art von Investition mit Risiken verbunden. Zunächst einmal unterliegt der SCPI, wie die direkte Immobilieninvestition, den Entwicklungen des Immobilienmarktes. Ein Rückgang des Immobilienmarktes kann insbesondere zu einem Rückgang der Renditen führen. Nehmen wir als Beispiel einen SCPI, der auf den Hotelsektor spezialisiert ist. Wenn dieser Sektor in eine Krise gerät, werden die Hotels weniger oder gar keine Mieten einnehmen, sodass der SCPI weniger Mieten einnimmt, was sich direkt auf die Rendite und die ausgeschütteten Dividenden auswirkt.

Um sich vor dem Risiko eines Marktumschwungs zu schützen, ist es besser, nicht alles auf eine Karte zu setzen. Auch wenn sich SCPIs im letzten Jahrzehnt als äußerst widerstandsfähig gegenüber ungünstigen Konjunkturen erwiesen haben, ist es besser, sich für SCPIs zu entscheiden, die sektoral und geografisch breit diversifiziert sind.‍ 

Liquiditätsrisiko 

Anteile an SCPIs sind Immobilienanlagen, die man langfristig betrachten sollte. Sie sind nicht so liquide wie Aktien oder Anleihen. Daher ist es komplizierter, einen SCPI-Anteil wieder zu verkaufen, wenn man dringend Bargeld benötigt. Wenn es sich um einen SCPI mit variablem Kapital handelt, wie dies bei den Immobilienfonds von CORUM der Fall ist, muss man sich an die Verwaltungsgesellschaft wenden, um seine Anteile zu weiterverkaufen. Wenn der SCPI ein variables Kapital hat, was bei den Immobilienfonds von CORUM der Fall ist, muss man sich an die Verwaltungsgesellschaft wenden, um seine Anteile weiterzuverkaufen. Diese trägt den Investor dann in das Register der Rücknahmeanträge ein, die in chronologischer Reihenfolge bearbeitet werden. 

Steuerrisiko 

Wie bei direkten Immobilieninvestitionen werden Erträge aus Investitionen in SCPI als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung besteuert. Sie unterliegen daher dem Grenzsteuersatz und den Sozialabgaben in Höhe von 17,20 % in Frankreich. Sie wirken sich auch auf die Höhe der Immobilienvermögenssteuer (Impôt sur la Fortune Immobilière, IFI) aus.  

Eine Investition in SCPIs bietet keine Kapitalgarantie 

Ein SCPI ist eine Kapitalanlage, die weder Kapital noch Einkommen oder Liquidität garantiert. Es handelt sich jedoch um eine Investition, die angesichts ihres Basiswerts, dem „Stein“, als sicher gilt. Investoren sehen darin häufig einen stabilen Charakter, der weniger volatil ist als die Finanzmärkte.

Die Wertentwicklung in der Vergangenheit ist kein Hinweis auf die zukünftige Wertentwicklung.

Die Wertentwicklung von SCPIs in der Vergangenheit ist lediglich ein Indikator für die zukünftige Wertentwicklung. Ein SCPI ist nie vor einem Rückgang seiner Rendite geschützt. La SCPI est un placement qui ne garantit ni le capital, ni les revenus, ni la liquidité. Toutefois, c’est un investissement considéré comme sécurisé compte tenu de son sous-jacent qui est la pierre. Les investisseurs y voient souvent un caractère de stabilité, moins volatil que les marchés financiers.